エネルギーソリューション

2016年11月、主要排出国を含む全ての国が参加し、気候変動問題に関する世界共通の長期目標を定めたパリ協定が発効され、日本では、温室効果ガスを2030年度に2013年度比で26%削減する目標を掲げています。この目標達成のために建築分野では40%近い温室効果ガスの削減が必要になり、環境性能が高く良好なマネジメントがなされている環境不動産が今まさに求められています。

当社は、ビルオーナーの皆さまが所有しているビルの不動産価値を環境的視点や経営的視点から高めるためにエネルギー管理に基づくあらゆるサービスをご提供し、お客さまをトータルでサポートいたします。

ご提供サービス

建物のエネルギー消費実態や特性を把握した上で、設備機器・システムを効率良く運転するためのエコチューニング計画を策定、さらに「計画→実践→効果検証→改善」のPDCAサイクルを実践するための提案を行い、省エネ化を推進いたします。
「グリーンリース」という考え方を活用して、テナント専有部の省エネ化を推進いたします。
環境配慮型ビルへの推進を支援し、ビルオーナーの皆さまが所有している建物の不動産価値向上のサポートをいたします。
推計ツールという手法を用いて、個別計量できていないテナントごとの空調エネルギー使用量の推計値を算出し、改正省エネ法・都条例に対応したテナント別のエネルギー使用量報告書を作成いたします。
光熱水費の請求書データやテナント使用エネルギーデータ、燃料費調整額などを管理する「エネルギー管理データベース」を構築し、次年度の予算計画を行います。
エコチューニングにおける省エネ提案サービス

建物のエネルギー消費実態や特性を把握した上で、設備機器・システムを効率良く運転するためのエコチューニング計画を策定、さらに「計画→実践→効果検証→改善」のPDCAサイクルを実践するための提案を行い、省エネ化を推進いたします。

■ エコチューニングとは
エコチューニングとは、低炭素社会の実現に向けて、建物から排出される温室効果ガスを削減するために、建物の快適性や生産性を確保しつつ、設備機器・システムの適切な運用改善を行って省エネ化を図ることをいいます。
エコチューニングは短期的なものではなく、継続的に実施することが重要となるため、当社では以下のポイントに沿って提案書を作成し、お客さまが持続的に省エネ化を推進できるためのサポートをいたします。

≪継続的にエコチューニングを行うためのポイント≫
① エコチューニング項目を整理し、管理者が変わっても継続できること
② 建物の特性を把握すること
③ PDCAサイクルに則り、結果の分析や改善を行うこと

P(Plan):エコチューニングの整理・計画
D(Do):エコチューニングの実施
C(Check):エコチューニング結果の分析・評価/建物の特性把握
A(Act):新たなエコチューニングの発見・提案/投資案件の計画・提案


エコチューニング
図:総合体育館を例にしたエコチューニング提案資料


■ エコチューニング事業者の認定
当社は、(公社)全国ビルメンテナンス協会内に設置されている
「エコチューニング推進センター」が認定する
「エコチューニング事業者」に認定されています。
ECO-LOGO
グリーンリースを活用したテナント専有部の省エネ推進サービス

「グリーンリース」という考え方を活用して、テナント専有部の省エネ化を推進いたします。

“image-04”■ グリーンリースとは
一般的に、ビルオーナーが省エネ対策のためにテナント専有部の設備改修を実施した場合、その経済効果を受け取るのはテナントです。グリーンリースは、設備改修によって生じた光熱費削減分の一部をグリーンリース料として、テナントからオーナーへ還元することにより経済的利益の再配分を図り、ビルオーナー・テナント双方がWin-Winの関係を構築することができる仕組みとなっています。また、この取り組みは、光熱費削減という経済的効果だけではなく、エネルギー消費量・CO2排出量削減による環境負荷低減への寄与や環境法令などへの対応の向上、さらにビルオーナーとテナントの関係性の強化など、双方にとって様々なメリットを享受することが可能となります。
現在は、グリーンリースを促進するための補助金が国や東京都、その他関係自治体から出されており、当社では関連する補助金のご提案やそれらの申請、さらにグリーンリース契約を締結する際の提案書の作成といったテナント対応まで、お客さまをトータルでサポートいたします。

表:グリーンリースによるメリット

環境配慮型ビルへの推進支援サービス

環境配慮型ビルへの推進を支援し、ビルオーナーの皆さまが所有している建物の不動産価値向上のサポートをいたします。

■ なぜ環境配慮型ビルを推進するのか
建物の環境配慮は、省エネルギーや快適性・生産性向上などの効果を通じて、不動産に関する収入の増加や費用の低減をもたらし、不動産価値を向上させる可能性があると考えられます。また、持続社会実現に向けた環境関連規制の強化や将来予測されるエネルギー価格の上昇などを考えれば、不動産に関する環境配慮はこのような環境リスクを低減し、さらに、将来の陳腐化を防ぐ効果もあると思われます。
つまり、不動産の環境配慮は、持続可能社会の実現に向けて、大きな役割を担っているものと考えられ、当社では、エコチューニングによって、ビルの環境性能を把握し、さらにそれを基にした省エネ提案を行うことによって、環境配慮型ビルへの推進をサポートいたします。

■ 環境性能のラベリング制度
パリ協定が発効されたことによって、環境価値を重視した不動産市場(環境不動産)の形成が重要視され、環境配慮型ビルに対する「環境性能」を評価する指標が注目されています。日本における指標としては、「CASBEE」と「BELS」があり、当社ではそれらの取得についてもお手伝いいたします。

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□ CASBEE(建築環境総合性能評価システム)とは
CASBEE(Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency)は、(財)建築環境・省エネルギー機構(IBEC)が開発し、建築物や街区、都市などに関わる環境性能を省エネや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。
CASBEEには、評価する対象のスケールに応じ、「建築系(建築(新築・既存・改修)、不動産)」「住宅系(戸建(新築・既存)、住戸ユニット(新築))」「街区系」「都市系」の評価ツールがあり、これらを総称して「CASBEEファミリー」と呼ばれています。なお、業務用等ビルの評価システムとしては、建築系が該当します。 CASBEE建築の評価結果は、環境品質(Q)と環境負荷(L)とのバランスにより、「S」「A」「B+」「B-」「C」という5段階で表されます。一方、CASBEE不動産は、竣工後1年経過した既存建築物を対象に、不動産市場参加者が使いやすく、簡単でスピード感があるものとして開発され、100点満点の加点方式により「S」「A」「B+」「B-」の4段階で評価されます。78点以上がSランクと評価され、これはCASBEE建築Sランクに相当します。

□ BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)とは
BELS(Building-Housing Energy-efficiency Labeling System)は、2015年に制定された建築物省エネ法において示されている省エネに特化した表示制度です。同法において、大規模新築建築物は省エネ基準適合が義務化され、売買・賃貸時には省エネ性能を示す努力義務が課されました。
省エネ性能はBEI(Building Energy Index)によって5段階で評価されます。(※BEI=設計一次エネルギー消費量/基準一次エネルギー消費量)

改正省エネ法・都条例対応エネルギー使用状況報告書作成サービス

推計ツールという手法を用いて、個別計量できていないテナントごとの空調エネルギー使用量の推計値を算出し、改正省エネ法・都条例に対応したテナント別のエネルギー使用量報告書を作成いたします。

■ テナント向けエネルギー使用状況報告書の作成
改正省エネ法と都条例の制定に伴い、ビルオーナーはテナントに対して、テナント専有部のエネルギー使用量を可能な範囲で情報提供することが必要になりました。しかし、セントラル空調機を採用しているビルでは、空調使用エネルギーを個別計量できていない場合がほとんどです。このような場合には、適切かつ合理的な手法で情報提供することが容認されており、当社では(財)省エネルギーセンターが配布している「テナント空調エネルギー推計ツール」を用いて、各テナントの空調使用エネルギーを推計し、さらに個別計量できている照明・コンセントなどの電力量や他のエネルギー使用量と合算して、テナントごとの年間エネルギー使用量報告書を作成いたします。

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□ 改正省エネ法(エネルギーの使用の合理化等に関する法律)とは
2008年度の省エネ法改正に伴い、工場・事業場単位のエネルギー管理から「事業者単位(企業単位)」の管理に変更になりました。そのため、年間エネルギー使用量が原油換算値1,500kL以上である事業者(特定事業者)は毎年、経済産業省に年間のエネルギー使用量の報告が必要になります。そのため、テナントビルに入居している特定事業者は、入居フロアにおいて使用しているエネルギー量の把握が必要になります。

□ 都条例(東京都環境確保条例)とは
年間エネルギー使用量が原油換算値1,500kL以上である事業所(テナントビル)に入居しているテナントのうち、「延床面積5,000㎡以上」または「年間電気使用量が600万kWh以上」のどちらかの条件を満たした場合に「特定テナント等事業者」と指定され、テナント専有部におけるエネルギー使用量を東京都に報告する必要があります。そのため、改正省エネ法と同様に、入居フロアにおけるエネルギー使用量の把握が必要になります。

エネルギー管理に基づいた光熱水費の予算計画作成サービス

光熱水費の請求書データやテナント使用エネルギーデータ、燃料費調整額などを管理する「エネルギー管理データベース」を構築し、次年度の予算計画を行います。

■ エネルギー管理に基づく予算計画
毎月の光熱水費はビルオーナーの皆さまにとって、無視できる問題ではありません。当社では、毎月の請求書データやテナント使用エネルギーデータ(検針メータ値)などの実績値を管理することで、当該年度の実績見込み値および次年度の予算計画を行う「エネルギー管理データベース」を構築し、光熱水費予算策定のサポートをいたします。

■ 予算計画を行う上でのポイント
次年度の予算計画を行う上では、以下の項目の把握または予測が重要になります。

① 電力会社や熱供給会社、ガス会社、下水道局などとの契約内容の把握
契約内容を把握することはもちろんのこと、エネルギー使用状況によって、契約内容を見直すことも重要となります。
② テナントの入居率の把握
テナントビルにおいて、入居率はエネルギー使用量に大きく影響するため、次年度の入居率の把握は予算計画時に重要なポイントとなります。
③ 電力の燃料調整費調整額単価や再生可能エネルギー促進賦課金単価の予測
燃料費調整額や再生可能エネルギー賦課金は、電力量に応じて課金されるものであるため、請求金額に占める割合は高くなります。これらの単価は、為替の変動や国のエネルギー政策などによって変化するため、予算計画時にその動向を把握することも重要となります。

また、当社では、エネルギー管理という観点から「電力デマンドの抑制」や「ピークカット」といったエコチューニングによる光熱水費の削減のためのご提案も合わせてさせていただきます。

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皆さまのお悩みを解決します

Q1環境に関わる世の中の動向を知りたい。
持続可能で環境価値の高い不動産を「環境不動産」といいます。
2016年11月、主要排出国を含む全ての国が参加し、気候変動問題に関する世界共通の長期目標を定めた「パリ協定」が発効されました。日本では、温室効果ガスを2030年度に2013年度比で26%削減する目標を掲げており、この目標達成のために建築分野では40%近い温室効果ガスの削減が必要になります。

その中で、2015年には「建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律)」が成立し、大規模新築建築物では省エネ基準適合が義務化され、売買・賃貸時には省エネ性能を示す努力義務が課されるなど、環境性能が高く良好なマネジメントがなされている環境不動産が今まさに求められています。

不動産の環境配慮は、省エネ効果や快適性の向上などの効果を通じて不動産に関する収入の増加や費用の低減をもたらし、通常の不動産に比べて純収益を増加させる可能性も期待されます。また、持続可能社会の実現に向けた環境関連規制の強化や将来予想されるエネルギー価格の上昇などを考えれば、不動産に関する環境配慮は、そのような環境リスク低減させることも可能であると考えられます。

当社は、エコチューニングによる省エネ提案を行い、ビルオーナーの皆さまが所有する不動産の環境価値を高めるサポートをさせていただきます。

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エコチューニングにおける省エネ提案サービス
Q2何から省エネをしたらいいのかわからない。
エネルギーが「どこで」「どのように」「どのくらい」使われているのかを把握することが大切です。
当社は、それらエネルギー消費先の把握、分析を行い、エコチューニングによる省エネ提案を行い、皆さまのお悩みを解決いたします。

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エコチューニングにおける省エネ提案サービス
Q3テナント専有部の省エネ化が進まない。
ビルオーナーが省エネ対策のために、テナント専用部の設備改修を実施した場合、その設備改修による経済効果を受け取るのはテナントである場合が一般的です。そのため、設備投資をしたとしても直接的な経済的利益がないと考えるビルオーナーは、より環境性能が高い機器の導入に躊躇する可能性があります。

「グリーンリース」は、ビルオーナーの費用負担によりテナントが受け取った光熱費削減分の一部をグリーンリース料として還元することで、経済的利益の再配分を図ります。もちろん、テナントとしてはグリーンリース料をビルオーナーに支払ったとしても、それ以上に光熱費削減効果を得られるため、ビルオーナー・テナントそれぞれが経済的利益を受け、Win-Winの関係を構築することができます。

当社は、グリーンリースという考え方を活用して、テナント専有部の省エネ化を推進するお手伝いをいたします。また、現在ではグリーンリースを促進するための補助金が国や東京都、その他関係自治体から出されており、関連する補助金のご提案、またその申請から設備改修の施工まで、お客さまをトータルでサポートいたします。

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グリーンリースを活用したテナント専有部の省エネ推進サービス
Q4建物を環境配慮型ビルにしたい。
建物の環境性能を評価する指標として、日本では「CASBEE」と「BELS」があります。

CASBEEは、建築物や街区、都市などに関わる環境性能を省エネや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

一方、BELSは、2015年に成立した建築物省エネ法において示されている省エネに特化した表示制度です。同法において、大規模新築建築物は省エネ基準適合が義務化され、売買・賃貸時には省エネ性能を示す努力義務が課され、「建築物省エネルギー性能表示制度(BELS)」が開始されました。

当社は、エコチューニングによって、ビルの環境性能を把握し、さらにそれを基にした省エネ提案を行うことによって、環境配慮型ビルへの推進をサポートいたします。また、同時にCASBEEやBELS取得についてもお手伝いいたします。

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環境配慮型ビルへの推進支援サービス
Q5テナント別のエネルギー使用量を把握したい。
改正省エネ法や東京都環境確保条例の制定に伴い、ビルオーナーからテナントに対してテナント専有部のエネルギー使用量を可能な範囲で情報提供することが必要となりました。しかし、セントラル空調設備を使用しているテナントビルにおいては、空調使用エネルギーが個別に計量されていないため、テナント別のエネルギー使用量を把握することが困難となっています。 当社では、推計ツールという手法を用いて、各テナントの空調使用エネルギーの推計値を算出し、テナント別エネルギー使用状況報告書を作成いたします。 また、テナント別のエネルギー使用量を把握することで、テナント別の傾向を把握することができ、各テナントに向けた省エネ提案を行うことも可能となります。エネルギー使用状況の把握から省エネ提案の作成まで、トータルでサポートいたします。

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改正省エネ法・都条例対応エネルギー使用状況報告書作成サービス
Q6光熱水費の予算計画をしたい。
毎月の光熱水費はビルオーナーにとって、無視できる問題ではありません。当社では、毎月の請求書データやテナント使用エネルギーデータ、燃料費調整額等の光熱水費に影響するデータを管理することで、次年度の予算を算出するエネルギー管理データベースを構築し、予算計画を行うサービスを行っています。

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